Μεγάλες ανατροπές στις πολυκατοικίες από το ΣτΕ με τρία πιθανά σενάρια

Εκατοντάδες οικοδομικές άδειες βρίσκονται σε εκκρεμότητα και πολλές κατασκευές έχουν διακοπεί εν αναμονή της δημοσίευσης της απόφασης του ΣτΕ που θα κρίνει οριστικά και αμετάκλητα αν οι διατάξεις του ΝΟΚ για τα ύψη και το μέγεθος των κτιρίων είναι σύμφωνες με το Σύνταγμα.

Οι εξελίξεις στην υπόθεση της συνταγματικότητας των διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον της κτηματαγοράς, των δήμων και του Δημοσίου, καθώς η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας αναμένεται έως τα μέσα Ιανουαρίου να εκδόσει την τελική της απόφαση. Η απόφαση αυτή, που εκτιμάται ότι θα δημοσιευθεί έως το τέλος του έτους, θα κρίνει οριστικά και αμετάκλητα αν οι διατάξεις του ΝΟΚ για τα ύψη και το μέγεθος των κτιρίων είναι σύμφωνες με το Σύνταγμα. Η έκβαση της υπόθεσης θα έχει σημαντικές επιπτώσεις, καθώς εκατοντάδες οικοδομικές άδειες βρίσκονται σε εκκρεμότητα και πολλές κατασκευές έχουν διακοπεί, περιμένοντας να διευκρινιστεί το νομικό πλαίσιο.

Οι δήμαρχοι παραμένουν σε στάση αναμονής, παρακολουθώντας τις εξελίξεις και προετοιμαζόμενοι για κάθε ενδεχόμενο. Οι επιλογές σε σχέση με την απόφαση του ΣτΕ περιλαμβάνουν τρία πιθανά σενάρια. Το πρώτο είναι η απόρριψη των αιτήσεων ακύρωσης, επικυρώνοντας τη συνταγματικότητα των διατάξεων. Το δεύτερο σενάριο αφορά την αποδοχή των αιτήσεων και την κήρυξη των διατάξεων ως αντισυνταγματικών, ενώ σε αυτή την περίπτωση η απόφαση θα καθορίσει αν η ισχύς της θα είναι αναδρομική ή όχι. Το τρίτο ενδεχόμενο αφορά μια απόφαση που είτε θα επικυρώνει είτε θα απορρίπτει τη συνταγματικότητα, αλλά θα τοποθετεί τις συνέπειες της απόφασης στο μέλλον ή σε άλλο χρονικό σημείο. Αναλυτικά οι επιπτώσεις ανά σενάριο:

Σε αυτό το ενδεχόμενο, οι διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού θα κριθούν συνταγματικές και θα παραμείνουν σε ισχύ. Αυτό θα επιτρέψει τη συνέχιση των έργων που είχαν παγώσει, ενώ οι ήδη εκδοθείσες οικοδομικές άδειες θα ενεργοποιηθούν ξανά. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα αφορά την περίπτωση του Δήμου Αλίμου, όπου ορισμένα κτίρια-«τέρατα» έχουν ήδη αρχίσει να ανεγείρονται, όπως αναφέρει ο δήμαρχος. Αν οι διατάξεις κριθούν συνταγματικές, αυτά τα κτίρια θα συνεχίσουν να υψώνονται, και αντίστοιχα θα εκδίδονται νέες άδειες που θα επιτρέπουν την ανέγερση ψηλών κτιρίων. Η επιτρεπόμενη δόμηση θα επηρεάσει όχι μόνο την Αττική αλλά και άλλες περιοχές όπου οι δήμοι διαφωνούν με την υπερδόμηση.

Αν οι διατάξεις του ΝΟΚ κριθούν αντισυνταγματικές, η απόφαση του ΣτΕ θα καθορίσει εάν η απόφαση αυτή θα έχει αναδρομική ισχύ ή όχι. Αν η απόφαση έχει αναδρομική ισχύ, όλες οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν βάσει του ΝΟΚ ενδέχεται να κηρυχθούν άκυρες. Στην περίπτωση του Δήμου Αλίμου, αυτό θα σήμαινε ότι τα 30-40 κτίρια που έχουν ήδη μπλοκαριστεί θα μπορούσαν να οδηγηθούν σε υποχρεωτική κατεδάφιση ή σε προσαρμογές του ύψους τους. Η κατάσταση θα περιπλέξει ακόμη περισσότερο το τοπίο, καθώς εργολάβοι και ιδιοκτήτες θα βρεθούν αντιμέτωποι με νέες νομικές διαδικασίες για να διατηρήσουν τις κατασκευές τους ή να αναπροσαρμόσουν τα σχέδια.

Αν, αντίθετα, η απόφαση δεν έχει αναδρομική ισχύ, τότε οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν στο παρελθόν θα διατηρηθούν, αλλά οι νέες άδειες θα πρέπει να εκδοθούν με βάση νέους κανόνες. Αυτό σημαίνει ότι θα σταματήσουν οι ψηλές κατασκευές, αλλά οι ήδη εγκεκριμένες δεν θα επηρεαστούν άμεσα.

Σε αυτή την περίπτωση, το ΣτΕ μπορεί να αποφασίσει ότι οι διατάξεις του ΝΟΚ είναι συνταγματικές ή αντισυνταγματικές, αλλά η απόφαση θα ισχύσει από κάποιο μελλοντικό σημείο και όχι άμεσα. Αυτό σημαίνει ότι οι οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί ή βρίσκονται σε αναστολή δεν θα επηρεαστούν άμεσα. Παράλληλα, το ΣτΕ μπορεί να απαιτήσει από τις πολεοδομικές Αρχές να εφοδιάσουν τις οικοδομικές άδειες που θα εκδίδονται στο μέλλον με ειδικές επιστημονικές εκθέσεις ως στοιχείο της αιτιολογίας τους.

Ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα έδινε στις αρχές τον χρόνο να προσαρμοστούν και να εφαρμόσουν νέες διαδικασίες έκδοσης αδειών. Για παράδειγμα, σε περιοχές όπως το κέντρο της Αθήνας, όπου υπήρχε έντονη αντιπαράθεση σχετικά με την υπερδόμηση, η πολεοδομία θα πρέπει να εκδώσει νέες οδηγίες και προδιαγραφές για την επιστημονική αξιολόγηση των οικοδομικών έργων, ώστε να διασφαλιστεί η συμμόρφωση με τη δικαστική απόφαση. Αυτό θα έδινε και στους ιδιοκτήτες και στους κατασκευαστές μια μεταβατική περίοδο προσαρμογής.